A Reforma Tributária trouxe uma série de dúvidas para quem atua no mercado imobiliário — especialmente entre proprietários que alugam imóveis por temporada. Afinal, com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), todo aluguel por temporada passará a ser mais tributado?
A resposta é direta: não.
Mas o tema exige atenção, porque a nova legislação muda o critério de análise. O foco deixa de ser o imóvel e passa a ser o perfil da atividade exercida pelo locador.
O que a Reforma Tributária realmente mudou?
Com a nova estrutura tributária, o governo passa a diferenciar de forma mais clara duas figuras distintas:
- O locador eventual, que aluga um ou poucos imóveis como complemento de renda
- O investidor profissional, que atua de forma contínua, organizada e com estrutura semelhante à de um negócio
Essa distinção é fundamental, porque nem todo aluguel por temporada será tributado com IBS e CBS.
Pessoa física: quando nada muda
A boa notícia para muitos proprietários é que, em diversos casos, a tributação permanece exatamente como é hoje.
Não haverá incidência de IBS e CBS quando o locador pessoa física:
- Possuir até 3 imóveis alugados
- Tiver receita anual com locação de até R$ 240 mil
- Não oferecer serviços típicos de hospedagem
- Realizar a locação de forma eventual, sem caráter profissional
👉 Nesses casos, o proprietário continua pagando apenas Imposto de Renda, via carnê-leão, com ajuste anual na declaração.
Ou seja: alugar um imóvel por temporada, de forma pontual, não transforma automaticamente o locador em contribuinte dos novos tributos.
O ponto de atenção: serviços de hospedagem
A situação muda quando o aluguel deixa de ser apenas cessão de uso do imóvel e passa a se aproximar de uma atividade de hospedagem.
Mesmo com apenas um imóvel, o locador pode ser enquadrado como contribuinte do IBS e da CBS se houver:
- Limpeza frequente durante a estadia
- Troca regular de enxoval
- Gestão ativa de reservas
- Atendimento recorrente aos hóspedes
- Estrutura organizada e contínua de operação
Nesse cenário, a locação deixa de ser vista apenas como renda imobiliária e passa a ser tratada como prestação de serviços, sujeita à nova tributação sobre consumo.
Quando o investidor passa a pagar IBS e CBS?
A Reforma Tributária considera como atividade econômica habitual os casos em que existe:
- Continuidade
- Organização
- Intenção empresarial
Na prática, isso ocorre quando o proprietário:
- Possui três ou mais imóveis alugados
- Ultrapassa R$ 240 mil de receita anual
- Ou atinge R$ 288 mil no ano corrente, mesmo com menos imóveis
- Atua com anúncios profissionais, calendário permanente e terceirização de serviços
Nessas situações, a carga tributária pode aumentar de forma relevante, somando:
- Imposto de Renda
- IBS
- CBS
Além disso, surgem novas obrigações acessórias, como emissão de nota fiscal e escrituração das operações.
Resumo prático: quem paga e quem não paga
❌ NÃO paga IBS e CBS
- Pessoa física com até 3 imóveis
- Receita anual de locação até R$ 240 mil
- Aluguel sem serviços de hospedagem
- Atividade eventual
Tributação: apenas Imposto de Renda (carnê-leão)
⚠️ PODE pagar IBS e CBS
- Pessoa física com 3 ou mais imóveis
- Receita acima de R$ 240 mil (ano anterior)
- Receita acima de R$ 288 mil no ano corrente
- Aluguel com serviços típicos de hospedagem
- Atividade contínua e profissional
Tributação: IR + IBS + CBS
Exigências: nota fiscal, escrituração e controle fiscal
Vale a pena migrar para pessoa jurídica?
Para quem atua de forma recorrente no aluguel por temporada, a criação de uma empresa de locação ou holding patrimonial pode ser uma alternativa estratégica.
Vantagens:
- Possibilidade de carga tributária menor
- Aproveitamento de créditos fiscais
- Maior organização e segurança jurídica
- Melhor planejamento sucessório e patrimonial
Cada caso deve ser analisado individualmente, com apoio contábil e jurídico.
Conclusão
A Reforma Tributária não penaliza indiscriminadamente quem aluga imóveis por temporada.
Ela reorganiza o jogo, separando quem aluga de forma ocasional de quem atua como operador profissional.
O mais importante, agora, é planejamento: entender seu perfil, sua renda, a forma como o imóvel é explorado e ajustar contratos e estratégias antes da implementação total do novo sistema.
E independentemente de ser aluguel tradicional ou por temporada, de atuar como pessoa física ou jurídica, não importa qual seja o tipo de imóvel:
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