Todo ano é a mesma coisa: contrato de aluguel vence, chega o aviso do reajuste e… surpresa! O valor aumentou. E se o índice for o tal do IGP-M, o susto pode ser ainda maior. Mas calma — dá para entender como funciona, como calcular e até como negociar alternativas mais justas. Bora descomplicar isso?
🎯 O que é o IGP-M e por que ele mexe tanto com os aluguéis?
Se o seu contrato menciona reajuste anual e tem o nome “IGP-M”, ele está seguindo um dos indicadores mais tradicionais do mercado imobiliário.
Criado pela Fundação Getulio Vargas, o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) é um termômetro da economia. Ele monitora a variação de preços em três grandes áreas:
- 🏭 IPA-M (60%): preços no atacado
- 🛒 IPC-M (30%): o que o consumidor final sente no bolso
- 🧱 INCC-M (10%): custos da construção civil
Mas por que isso impacta o aluguel?
Porque, por anos, o IGP-M foi considerado um índice “neutro”, usado como referência para corrigir valores de contratos — especialmente os de imóveis. Só que o comportamento do índice pode ser instável, com altas que não necessariamente acompanham a inflação real percebida pelas famílias.
⚖️ De que lado a lei está?
A Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991) diz que o reajuste pode sim acontecer, desde que esteja claro no contrato. Mas a lei também protege o equilíbrio entre as partes. A regra de ouro é: vale o que está escrito, desde que seja legal e razoável.
Direitos e deveres do proprietário (locador):
✅ Reajustar o valor conforme o índice previsto
✅ Negociar mudanças se necessário
⚠️ Comunicar o reajuste com antecedência
❌ Não pode aumentar fora do combinado
Direitos e deveres do inquilino (locatário):
✅ Ser informado com antecedência
✅ Negociar se o reajuste pesar demais
✅ Escolher sair do imóvel se o valor ficar inviável
❌ Não pode recusar reajuste previsto em contrato sem diálogo
Conflito? Tente sempre resolver por acordo. Mas se for inevitável, existem meios legais e até mediação judicial para resolver.
💡 Como calcular o reajuste de aluguel pelo IGP-M?
A fórmula é simples:
📌 Novo aluguel = Aluguel atual × (1 + IGP-M acumulado dos últimos 12 meses)
Exemplo:
- Aluguel atual: R$ 1.800
- IGP-M acumulado: 8,44%
R$ 1.800 × (1 + 0,0844) = R$ 1.952,00
Pronto! Esse seria o novo valor do aluguel com o reajuste aplicado.
🧭 Existem alternativas ao IGP-M?
Sim! E em muitos casos, elas são mais coerentes com a realidade do mercado e do bolso.
Outras opções de índices:
- IPCA – índice oficial da inflação. Mais estável e reflete o consumo real da população.
- INPC – inflação voltada para famílias com menor renda.
- Reajuste fixo negociado – você pode acordar um percentual fixo anual, por exemplo 5%, independentemente do índice.
⚠️ Importante: qualquer mudança precisa ser registrada no contrato (ou aditivo).
🤝 Como negociar sem estresse?
A palavra-chave é: diálogo. Proprietário e inquilino podem — e devem — conversar. Algumas dicas para facilitar:
- 💬 Proponha um parcelamento do aumento, se o impacto for alto.
- 🧾 Mostre comparações com imóveis semelhantes na região.
- 🧠 Antecipe a conversa: não espere o reajuste cair de paraquedas.
- 🤝 Sugira uma troca de índice, como IPCA.
Lembre-se: manter o inquilino é, muitas vezes, mais vantajoso do que ter o imóvel parado.
✅ Conclusão: Reajuste pode ser justo, sim.
Entender o funcionamento do reajuste pelo IGP-M — e suas alternativas — é o primeiro passo para sair do modo “pânico” e entrar no modo “negociação”. Contratos equilibrados não só evitam dor de cabeça, mas também constroem relações mais saudáveis entre locadores e locatários.
O segredo está em informação, transparência e flexibilidade. E sempre que possível, buscar uma solução que funcione para os dois lados.
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